Réussir la construction de sa maison, étape par étape

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Les 13 étapes clés pour faire construire sa maison

Faire construire sa maison, voilà le rêve de nombreux Français. C’est une manière de démarrer un projet de vie, d’imaginer sa famille s’agrandir, de se projeter dans un jardin et surtout dans un logement à son goût et adapté à ses besoins.
Mais pour être mené à bien, ce souhait requiert de la patience et de l’énergie. Pour ne pas se tromper et le regretter ensuite, il est essentiel de procéder étape par étape. Les voici.

Établir un budget précis

De l’achat du terrain à la décoration des pièces, la construction d’une maison coûte cher. Il est indispensable d’établir un budget, sans oublier les dépenses annexes comme les frais de notaire (dont font partie les droits de mutation) et dans certains cas les honoraires du géomètre et les coûts d’une viabilisation d’un terrain.
Ce n’est qu’une fois établi qu’il sera possible de présenter un dossier complet auprès d’une banque pour décrocher un prêt. Il faut donc bien prendre en compte tous les paramètres du projet, étant entendu que le prix d’un terrain nu représente en général entre 25 et 50% du coût global d’une opération de construction.

Faire le tour des aides

Pour boucler un budget definancement, certaines aides financières existent. Les négliger, c’est se priver d’un financement facilité. Il ne faut donc pas hésiter à se renseigner sur certains prêts (PTZ, PAS, pour prêt d’accession sociale, ou encore prêt action logement, ex-prêt 1% logement).
Les collectivités locales, départements, régions ou communes, accordent parfois des aides ou des prêts pour la construction. L’Etat a récemment confirmé le maintien del’aide personnalisée au logement pour les primo-accédants (APL accession). Par ailleurs, certains travaux peuvent ouvrir droit à des réductions d’impôtsvoire des aides notamment en matière d’efficacité énergétique.

Choisir sa région

La localisation géographique d’une maison à construire est un critère essentiel. Les prix d’accession ne seront évidemment pas les mêmes en région Ile-de-France qu’en Bourgogne.Les prix immobiliers peuvent aussi considérablement varier d’une commune voisine à l’autre. Il faut établir la liste des villes qui remplissent des critères importants pour les futurs occupants et déterminer l’emplacement du terrain dans la commune. Le terrain est-il proche des transports ? Des écoles ? D’un axe routier ?
Les nuisances éventuelles doivent aussi être prises en compte : bruit, proximité d’un couloir aérien ou routier trop important. Ces avantages ou ces nuisances joueront dans l’éventualité d’une revente.

Trouver le terrain adapté à son projet

En fonction du budget et du projet, il faut choisir un terrain. Celui-ci peut être en lotissement, c’est-à-dire qu’il est probablement constructible, borné et viabilisé. Cela impose généralement des règles esthétiques strictes, comme d’avoir des chiens-assis par exemple. Ceux qui ne souhaitent pas se plier à ces contraintes peuvent acheter un terrain isolé avec tous les problématiques de raccordement qui en découlent.
Si le projet de maison est parfaitement défini, il faudra demeurer attentif à l’adéquation entre la construction projetée et ce qui est faisable. En effet, il faudra peut-être composer avec des contraintes comme la composition du sol ou l’orientation du terrain.

Penser au jour où la maison sera habitée

Le choix de la superficie du terrain à bâtir dépend évidemment de la taille de la maison désirée et de son budget. Les terrains en ville ont en général une superficie comprise entre 300 et 500 mètres carrés quand ceux hors-agglomération peuvent être bien plus vastes. Un grand terrain permettra d’être éloigné de ses voisins et laissera suffisamment de place à une grande maison, voire un jardin. Il entrainera, en revanche, plus de frais d’entretien.
De la même façon, il ne faut pas négliger l’aspect du terrain. Un terrain proche du carré et plat sera plus simple à aménager que des terrains pentus, en cuvette ou dont le plan est en L.

Demander un certificat d’urbanisme

Avant d’acheter un terrain, il faut s’assurer de pouvoir y réaliser son projet immobilier. Il suffit pour cela de demander un certificat d’urbanisme à la mairie où se situe le terrain. Il est gratuit. Il informe notamment des règles de construction, de la constructibilité du terrain, d’un droit de préemption éventuel et des équipements publics existants ou prévus. Ce certificat est valable 18 mois.
A l’occasion, il faudra aussi jeter un œil au plan de prévention des risques naturels prévisibles, au plan local d’urbanisme (PLU) et au cadastre pour anticiper l’avenir de l’environnement du terrain et d’éventuelles servitudes de passage.

Élaborer le plan de construction

Il est important de faire appel à un architecte ou un professionnel avant de se lancer. D’ailleurs, c’est obligatoire pour les constructions supérieures à 170m2. Il faut déterminer avec lui la surface, l’orientation ou encore le nombre de pièces.
L’idéal est de réaliser une maquette comprenant tous les éléments de la maison. Cela permet de visualiser les volumes et de faire des ajustements pour tenir compte non seulement de l’ensoleillement ou des vents dominants, mais aussi des habitudes des futurs habitants dans la limite d’un budget précis. Il faudra veiller à un ratio raisonnable de murs par rapport aux ouvertures et penser aux détails… comme les placards.

Bien choisir les matériaux

Les matériaux utilisés pour la construction des murs et la couverture détermineront les performances d’isolation et énergétiques d’une maison. Il faut consulter, là encore, un architecte ou un professionnel pour disposer des meilleures solutions au regard du budget et de la région.
Béton partout ? Briques ? Parpaing ? Ossature en bois ? En acier ? Et sur le toit, tuiles ou ardoises ? Portes et fenêtres en bois ou en PVC ? Qu’il s’agisse de leurs coûts ou de leurs performances, tous ces matériaux développent des avantages propres qu’il sera de bon ton d’étudier.

Obtenir un permis de construire

Il est indispensable de posséder ce précieux sésame qu’est le permis de construire avant de commencer les travaux. Pour l’obtenir, il faut déposer à la mairie un dossier complet en quatre exemplaires (exemple de dossiers)  contenant, entre autres, un plan de situation du terrain, un plan de masse de la maison, un plan de coupe du terrain et de la construction, une notice décrivant le terrain et le projet et un plan des façades et des toitures.
Il faut compter en moyenne deux mois pour que la décision soit rendue. Ce sera un accord, un refus ou une demande de modification. Attention, des voisins peuvent contester un permis de construire.

Confier la construction à des professionnels… ou pas 

Une fois le permis de construire délivré, il est possible de missionner un maître d’œuvre ou un architecte ou bien de gérer la construction soi-même.
Un architecte pourra seulement remettre des projets détaillés et un calendrier indicatif des travaux par corps de métier, ce qui permettra de faire établir des devis. Mais il pourra aussi s’occuper du chantier de A à Z. Ses missions et ses honoraires doivent être convenus à l’avance. Un constructeur proposera, lui, une maison clef en main, plus ou moins sur-mesure, à un prix donné via un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Choisir les bons entrepreneurs

A moins de vouloir construire sa maison soi-même, il faudra faire appel à des professionnels compétents. A ce compte-là, le bouche à oreille est très efficace pour trouver les bons artisans. Jeter un coup d’œil à des travaux ou des constructions récemment réalisés chez des proches peut donner des indications sur les tarifs et de la qualité des entreprises.
Dans  tous les cas, il s’agit de demander des devis à plusieurs sociétés afin d’obtenir les meilleurs prix. Le mieux, pour s’assurer de la bonne marche du chantier et éviter des déconvenues, sera de solliciter un maître d’œuvre ou un architecte pour superviser les travaux.

Assurer la construction

Avant de d’ordonner le premier coup de pioche des fondations, il ne faut pas oublier d’assurer sa construction. C’est le meilleur moyen pour obtenir les meilleures prestations possibles.L’assurance « dommage » est obligatoire et couvre l’ensemble de la phase des travaux. Elle pourra aussi servir à couvrir les défaillances de construction pendant une durée de 10 ans. Il est aussi possible de souscrire une assurance dite de parfait achèvement et de bon fonctionnement afin de couvrir des malfaçons avérées.

Se montrer vigilant à la réception des travaux

Lorsque les travaux seront achevés, les artisans, le maître d’œuvre, le constructeur ou l’architecte proposeront un rendez-vous de réception des travaux. C’est un moment très important puisque c’est à cette occasion qu’il faut consigner sur un document écrit, appelé procès-verbal de réception, les éventuelles malfaçons apparentes ou les éléments qui, prévus au contrat, n’ont pas été réalisés.
Il est possible de se faire assister par un professionnel habilité. Après la remise des clés, un particulier dispose de huit jours pour signaler des vices apparents oubliés le jour de la réception.

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