Construire sa maison : le choix du terrain

Première étape pour votre projet de construction d’une maison, le choix du terrain se fait minutieusement et en fonction de sa configuration, sa superficie, des règles d’urbanisme, des servitudes éventuelles…maison bois nord conseils terrain 1

Les terrains accessibles et constructibles ne sont pas rare. Dès lors, lorsque vous commencez votre recherche, il est important de redoubler d’efforts et de vigilance.maison ossature bois nord emploi

  • les annonces sur le site de seLoger ou le Bon coin, les agences immobilières, un notaire, notamment dans les zones rurales.

– Acquérir un terrain et construire sa maison n’est pas une mince affaire. Quelles sont les règles d’or pour réussir son opération ? Une petite liste de conseils éclairants avant de franchir le pas!

20 conseils incontournables pour bien choisir votre terrain

Première étape de votre projet de construction, le choix d’un terrain peut se révéler un véritable casse tête. Difficile à trouver, des tonnes de choses à vérifier, des surcoûts à envisager… Bref, c’est une acquisition qui mérite réflexion.maison bois nord conseils terrain 3

1 – Penser à la revente

Avant de vous lancer dans la recherche d’un terrain, je vous conseille de bien garder en tête que vous achetez toujours dans l’optique de revendre un jour … même si vous ne revendez pas ! Ainsi, vos coups de cœur peuvent se révéler dramatique si vous n’arrivez pas, plus tard, à vous en séparer. Prenez donc garde aux petits inconvénients de votre terrain que vous être prêt à accepter, mais que vous aurez du mal a justifier au moment de la revente.maison ossature bois nord économie

2 – Prendre son temps

Bien sûr, plus vous prendrez votre temps, moins vous ferez d’erreur, même si ce n’est pas toujours évident, tant les terrains se vendent parfois rapidement.maison bois nord conseils terrain 5

3 – Retourner voir le terrain plusieurs fois

Je vous conseille aussi d’aller plusieurs fois voir un terrain qui vous intéresse, à différentes heures de la journée, la semaine, le week-end, (pas toujours les mêmes bruits de voisinage selon le jour ou l’heure) et dans les pires conditions (un jour pluvieux par exemple)… S’il vous plaît même ce jour-là, il vous plaira forcément dans de meilleures conditions !

4 – Choisir un terrain libre de tout constructeur

Enfin,  je vous conseille de choisir un terrain libre de tout constructeur, pour pouvoir faire votre choix en toute sérénité. Néanmoins, si vous avez flashé sur un terrain pour lequel le constructeur est imposé, pas de panique ! Il existe des solutions pour pouvoir choisir librement votre constructeur.

Situation géographique, emplacement, orientation

5 – Trouver le bon équilibre entre distance avec le lieu de travail et qualité de vie

Pour beaucoup, l’argument premier dans le choix de la situation géographique est la proximité du terrain avec son lieu de travail. C’est le cas pour un ami, pour qui la proximité est vécue comme un véritable confort de vie. Pour eux, il vaut mieux vivre dans plus petit ou moins bien que de devoir allonger les distances de route tous les jours.maison bois nord conseils terrain 8

Cependant, pour d’autre, s’éloigner, c’est aussi respirer.  Une autre personne par exemple a fait le choix d’être à une vingtaine de kilomètres de son lieu de travail. Un coût de transport plus important donc, mais aussi, un terrain moins cher et des impôts moins élevés.

En fait, chacun se fera sa propre opinion en fonction de multiples critères (état et trafic sur les routes, resté proche de sa famille…). A noter aussi que dans certains cas, on peut s’éloigner de son lieu de travail tout en bénéficiant d’un réseau ferré de qualité. Au final, on ne met pas plus de temps pour effectuer le trajet. Quoi qu’il en soit, il est important que vous vous imaginez prendre tous les jours votre voiture ou votre train pendant autant de minutes, et ceci pendant plusieurs années, avant de vous décider : un inconvénient comme celui-ci, qui peut paraître léger à première vue dans la dynamique d’un projet immobilier, peut s’avérer très usant à la longue.

6 – Etre proche des commodités

Pour beaucoup aussi, il est important d’être proche des « commodités » : écoles, magasins, médecins, gare, etc … Cependant, j’indique à juste titre que les enfants ne restent pas toute leur vie dans la même école, et qu’il est parfois dommage de se limiter pour ça, surtout pour un achat à très long terme.

7 – Etre bien desservi

Autre point important soulevé : les facilités d’accès. Veillez à ce que votre terrain soit bien desservi au niveau routier : autoroute, nationale … Devoir emprunter une petite route sur plusieurs kilomètres dès qu’on souhaite sortir de chez soi peut vite devenir un brin lassant !maison bois nord conseils terrain 10

8 – Vérifier combien vous allez payer

Je vous conseille quant à elle de surveiller les aspects financiers qui vont découler de la localisation de votre terrain : taxe d’habitation, taxe foncière mais aussi prix (et qualité) de l’eau. (pour çà, il ne faut hésiter à demander à des habitants de la commune)

9 – Vérifier la qualité de la connexion internet

Enfin, je vous invite à vous renseigner à propos de la connexion internet. Effectivement, une bonne connexion internet (voire, un dégroupage) va vous permettre de faire des économies sur le téléphone ainsi que sur la pose d’une antenne râteau pour la télé (bien que le couple antenne TNT + internet fonctionne très bien).

10 – Eviter les nuisancesmaison bois nord conseils terrain 9

Les nuisances peuvent être nombreuses :

  • Voie de chemin de fer. A noter tout de même que les nouveaux trains et voies font beaucoup moins de bruit qu’auparavant (sauf les trains de marchandises, qui restent une catastrophe au niveau sonore, et ce quelque soit la voie utilisée). De même, les vibrations ont pratiquement disparues. A vous de voir quel est le trafic et la qualité de la voie en question. Bien souvent, il est moins embêtant d’habiter près d’une voie ferrée que d’une nationale… Par contre, pensez à la revente !
  • Présence d’un couloir aérien . Evidemment, vivre sous les avions, c’est pas le paradis.
  • Présence trop proche d’un axe routier important.
  • Terrain à proximité d’un carrefour, rond point, feu rouge : à vous les joies des crissements de pneus, mobylettes qui pétaradent et autres accidents …

11 – Prévenir les risques

Examinez le Plan de Prévention Des Risques Naturels (PPRN) en mairie. C’est ce document qui précise si le terrain est placé dans une zone présentant des risques naturels tels que les inondations, les glissements de terrain, les tassements, les avalanches, les incendies de forêt et autres  secousses sismiques…maison bois nord conseils terrain 2

Regardez votre terrain vu de haut, avec Google maps ou avec géoportail. Vous aurez une vue plus précise de ce qu’il l’entoure. N’hésitez à discuter avec vos futurs voisins.

12 – Décortiquer le plan local d’urbanisme (PLU ou POS)

Suivant l’emplacement de votre terrain dans sa commune, votre future maison devra répondre à certaines règles strictes de construction. Distance par rapport aux limites du terrain, hauteur maxi, emprise au sol (plus de COS), etc … Je vous conseille donc de vous rendre en mairie pour consulter le PLU (plan local d’urbanisme) ou POS (plan d’occupation des sols) afin de savoir précisément ce que vous pourrez construire ou non.maison bois nord conseils terrain 6

Attention, consulter le PLU peut aussi se révéler capital si vous acheter un terrain entourés d’autres terrains vierges, qui plus est constructibles. Je vous conseille de vérifier sur le PLU qu’il est impossible d’y construire des immeubles ou autres bâtiments hauts, afin de ne pas vous retrouver collé à une barre HLM ou une usine dans quelques années.

Assez techniques, les Plans d’Occupations des Sols (POS)  et les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) sont riches d’informations. Vous y trouverez notamment le taux d’emprise au sol, à partir du quel vous calculerez la surface habitable constructible sur la parcelle. Pour cela je réalise l’étude gratuitement pour vous, pour les projets de la région, vous trouverez mes coordonnés sur mon site internet: Atelier Permis de Construire – Jean Ducrocq

Enfin, vérifiez aussi que la parcelle n’est pas référencée sur un Plan de sauvegarde et de Mise en Valeur. Ceci signifierait que le terrain est dans un secteur protégé et donc soumis à des règles d’urbanisme strictes comme la validation du projet de construction par un Architecte des Bâtiments de France.

13 – Examiner la topologie du terrain

Je vous recommande de prévoir le futur en optant pour un terrain assez grand pour y accueillir une horde d’enfant, une piscine, un agrandissement, etc … Ça serait dommage de prendre un crédit sur 20ans et de se retrouver limité au bout de 5.

Je vous recommandent de bien faire attention à certains détails, comme la pente du terrain. Même une très légère pente peut avoir une incidence certaine sur le coût de votre future construction. Par contre, les terrains en pente offrent généralement une vue plus dégagée que les terrains plats. Attention au versant sur lequel se situe le terrain, si vous souhaitez voir le soleil de temps en temps !

On vous invite à bien faire attention à sa végétation. Si elle est de type marécageuse gare au surcoût de construction. De même consultez le cadastre pour savoir le nom d’origine du terrain qui peut vous donner des indices sur sa nature. Par exemple, si le nom est « Le grand jardin », « Le pré sec » ou « Le puits sec », tout va bien. Par contre, il faudra se méfier des « Les saules », « Les vergnes neuves », « Le gué roux », « le marais neuf », …

Enfin, si le terrain est arboré, il faudra prendre en compte le déboisement, qui a un coût, vous vous en doutez !

14 – Opter pour la meilleure orientation

Quand on fait construire une maison, autant bien faire les choses dès le départ et donc, suivre quelques logiques de bioclimatisme. Ainsi, il vous sera conseillé de choisir un terrain offrant une vue dégagée de tout bâtiment haut au sud, pour bénéficier de la chaleur douce du soleil en hiver. De même, méfiez-vous des terrains en bordure de foret ou bordé d’immeubles, pouvant cacher le terrain du soleil à certaines heures. En effet, si votre terrain jouxte une foret à l’ouest, vous n’aurez plus de soleil très tôt en fin d’après midi en plein été, ce qui est embêtant si vous avez une piscine par exemple.maison bois nord bioclimatique 3

De façon générale, je vous conseille d’opter pour un terrain dont l’entrée se situe plutôt coté nord, permettant un accès à la maison sans manger du terrain au sud (baie vitrée – terrasse).

15 – Obtenir le certificat d’urbanisme

A demander en mairie ou à la DDE, ce document est primordial car il regorge d’informations. C’est grâce à lui que vous pourrez connaitre l’état de constructibilité du terrain. Le certificat d’urbanisme précise également si le terrain convoité est situé dans une zone à risque ou sur un secteur protégé. Enfin, les dispositions d’urbanisme à respecter y sont énumérées. On retrouve notamment  la densité de construction autorisée (nombre de mètres carré autorisés par rapport à la taille du terrain) ou les contraintes techniques comme le type de toiture, la hauteur du bâtiment, son aspect extérieur ou les plantations imposées… A vérifier également, toutes les informations concernant les servitudes  de droit public et les droits de passage.permis de construire maison bois nord

C’est aussi grâce à lui que vous pourrez connaitre la viabilité (raccordement à EDF, GDF, au gaz, téléphone, assainissement ou à la route) de votre futur terrain

16 – Faire borner le terrain

Même s’il n’est pas obligatoire et un peu coûteux, le bornage du terrain est la seule façon de connaitre exactement la surface que l’on achète. Effectué par un géomètre, le bornage fixe définitivement la taille de la parcelle et en précise les limites. Cette information est ensuite incontestable, un argument fort en cas de litige avec le voisinage.

17 -Vérifier la viabilisation

Votre terrain est-il viabilisé (c’est à dire, dispose-t-il des arrivées d’eau, d’électricité, de téléphone, de gaz) ? Si ce n’est pas le cas, ces travaux seront à votre charge.  Je vous conseille donc de bien vous renseigner sur ce point. Où passe l’eau et l’électricité dans votre rue ? Combien la viabilisation de votre terrain va-t-elle coûter ?

De même, je vous recommande de bien vous renseigner quant à l’état du sol si aucune étude de sol n’est disponible. (notamment afin de déterminer le type de fondation)

Bien sûr,, n’oubliez pas l’assainissement. Votre terrain a-t-il accès au tout à l’égout ? Allez-vous devoir créer une fosse septique? (mini station ou système d’épandage, du coup cela entraînera un léger surcoût à la construction)

18 – Vérifier la nature du sol et du sous sol

Ce n’est parce qu’un terrain est déclaré constructible que la qualité est forcément de mise. Il est prudent de s’assurer que la qualité du sol n’aura pas de conséquences sur votre projet, notamment dans le cas d’un sol argileux. Pour cela, consultez un géologue.  Contrôlez également que le sous sol n’a pas été pollué par le passé, ce qui aurait des conséquences néfastes sur votre santé. Enfin, renseignez sur l’endroit précis où passent les canalisations.

19 – Faire son choix entre lotissement ou diffus

D’un coté, il y a ceux qui détestent les grands lotissements, comme : « Beaucoup sont faits de telle sorte que les maisons soient les unes sur les autres. Du bruit jusqu’à plus d’heure, avec des gamins en vélo de partout (et des mobylettes plus tard) ! ». En effet, un lotissement, c’est souvent beaucoup de familles, donc beaucoup d’enfants qui seront plus tard des « jeunes » qui font du bruit ! Ce sont les voisins bruyants qui posent problème: « le bruit » (chiens qui aboient, les « mobs » et autres 2 roues motorisées), les barbecues, les sardines et merguez … ». Alors évidement, ses arguments ne donnent pas envie de vivre en lotissement. Sauf que tout le monde ne pense pas pareil.maison bois nord pinel 4

En effet, d’autres membres sont eux très content de leur vie en lotissement : « c’est très sympa et surtout quelle tranquillité pour nos enfants : même si on les voit pas, on les entend…. Ils se retrouvent entre copains et aucun risque, ni danger pour eux ». De même,  que les liens se tissent beaucoup facilement quand on fait construire sa maison en même temps que ses voisins. Cela tisse des liens. « On se tutoie avec au moins 20 voisins. De grands espaces verts communs qui constituent l’essentiel des « charges » (10 € par mois ) », c’est encore plus simple : « Moi je ne me verrais pas en bordure de bois isolé de tout ! ».

Enfin, sachez que certains lotissements imposent des prescriptions architecturales, pour que toutes les maisons gardent le même « style ». Vous ne pourrez ainsi pas forcement construire ce que vous souhaitez, et votre construction risque de vous coûter plus cher.

20 – Mener votre enquête auprès des voisins

Sonnez aux portes et faîtes connaissance avec vos futurs voisins. Questionnez-les sur la qualité de vie, demandez leur avis sur leur quartier. Essayez de débusquer les risques face auxquels vous pourriez vous être confrontés.

 5-précision

Conclusion

Le terrain idéal existe-t-il ? Probablement Oui!  A vous de trouver celui qui vous correspond le plus pour votre futur maison. Je vous conseil de faire un tableau excel dans lequel vous classez les avantages et inconvénients par ordre d’importance (taille du terrain, orientation, localisation, etc …). Vous y verrez plus clair pour faire votre choix! Bonne chance à vous pour votre projet!

Cordialement

Jean Ducrocq

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